DESCRIPCIÓN
Edificio de oficinas multi-inquilino de 29.175 m2, situado en el distrito de Barajas en Madrid, siendo uno de los edificios de oficinas más cercanos al aeropuerto Adolfo Suárez de Madrid, con excelente visibilidad y acceso tanto desde la M14 como desde la A2.
El edificio se adquirió en 2019 y entre los principales inquilinos destacaban las multinacionales SGS y Vodafone.

LA INTERVENCIÓN: GENERACIÓN DE VALOR

Tras su adquisición en 2019 se llevó a cabo una rehabilitación del edificio por parte de IBA con el objeto de adaptarlo a los estándares actuales del mercado, con una importante intervención que ha conllevado, entre otros, la renovación de parte de la fachada, para tener una nueva imagen del edificio, la creación de un pasillo interior que conecta las dos torres que lo componen, la renovación de los vestíbulos de acceso, los pasillos y acondicionamiento de los baños, la renovación de las instalaciones de climatización, la substitución del grupo electrógeno situado en el tejado, así como el acondicionamiento y renovación del parking.

Esta intervención culminó con la obtención de la certificación BREAAM Very Good y llevó aparejada la creación de una nueva imagen de marca para el edificio.

La intervención se realizó, durante la pandemia generada por la COVID-19, sin necesidad de modificar la ubicación o alterar la actividad de los inquilinos.
A pesar del contexto económico generado por la pandemia, gracias a la renovación del edificio y de su imagen de marca, se pudo llevar a cabo la renovación de los contratos de arrendamiento con los principales inquilinos del edificio (SGS, Vodafone y Amara), así como la entrada de algún operador adicional (Meta4), aumentado el WAULB de 4,7 años a 8,1 años en todo el edificio y el incremento del NOI en un 23%, desde un NOI de €2,6M en 2019 a €3,2M en 2022.

DESINVERSIÓN

Tras la rehabilitación realizada, la estabilización en el largo plazo de los principales contratos de arrendamiento y el incremento del NOI, se planteó un proceso de desinversión a través de un mandado de co-exclusividad con JLL y BNP para maximizar el precio y garantizar el cierre del proceso, que finalmente culminó con un gran éxito, por encima de las expectativas iniciales de nuestros Bussines Plan.

Habiendo detectado la ausencia de activos estabilizados en el mercado, y con el objetivo de atraer el interés de inversores institucionales de perfil Core / Core Plus, se planteó el proceso ofreciendo una garantía de renta por la superficie disponible, de tal manera que el edificio pudiera computar para los inversores internacionales como activo consolidado.

El proceso competitivo presentó el interés de varios fondos internacionales, siendo el más competitivo un inversor institucional francés con quien se cerró la venta en julio de 2022.

El vendedor, un vehículo participado mayoritariamente por una empresa de inversión inmobiliaria internacional, junto con IBA, quien actuó como Asset Manager del vehículo, obtuvo los siguientes retornos:

▪ Vida útil del proyecto: 3 años.

▪ TIR apalancada: 22,1%. (post tax)

▪ Múltiplo del Capital: 2,1x. (post tax)