Sobre el activo

Preciados 9, Madrid

DESCRIPCIÓN
Exclusivo edificio construido en 1940 y situado en la calle Preciados, considerada como una de las principales avenidas comerciales de España, que conecta la Puerta del Sol y la Gran Vía.
El inmueble es objeto de una protección urbanística, «norma zonal 1 (Protección del Patrimonio Histórico) de grado 2º», debido a su ubicación dentro del centro histórico y contaba anteriormente con uso terciario sólo en planta baja, primera planta y sótano.

LA INTERVENCIÓN: GENERACIÓN DE VALOR

La operación de compra obtuvo un significativo reconocimiento y repercusión en el mercado, tanto por la excepcional ubicación del activo, como por tratarse de una operación completamente off -market, en la que IBA conseguía comprar a El Corte Inglés uno de los primeros edificios que vendía en su historia (un mes antes, IBA había cerrado la compraventa de otro gran inmueble vendido por la Cadena, en la plaza de Cataluña, corazón comercial de Barcelona).
Tras la compra del inmueble, IBA inició un proceso de transformación total del activo, para convertirlo en el mejor inmueble comercial de la calle Preciados y, en paralelo, inició la búsqueda de un arrendatario de gran prestigio, a la altura de la calidad y excepcional ubicación del mismo. En este proceso, la transformación del activo y la búsqueda del arrendatario fueron solapadas con el objeto de optimizar los plazos y obtener el mejor resultado de la inversión.

Las principales actuaciones realizadas sobre el inmueble fueron las siguientes:
▪ Se cambió el uso de oficinas a uso 100% comercial.
▪ Se redujo la superficie bruta alquilable a cambio de maximizar la edificabilidad en los niveles inferiores, aspecto clave en los locales comerciales, en los que el valor y utilidad comercial de las plantas más altas, suele ser menor que en las primeras plantas.
▪ Se derribaron dos forjados para obtener 5 metros de altura libre en planta baja y primera y homogeneizar el nivel de la planta baja, resultando esta actuación en una de las claves del éxito posterior para la comercialización del activo, gracias al gran atractivo visual y comercial que estas plantas de mayor altura representan para el consumidor final y, por lo tanto, para el arrendatario.
▪ Se modificó la fachada, obteniendo un impresionante escaparate de 10 metros de altura, lo que dotó al edificio de una estética externa inmejorable y una excelente categoría comercial.
▪ Tras un proceso competitivo en el que el activo fue objeto de un gran interés por parte de alguna de las más prestigiosas marcas internacionales, se llegó a un acuerdo con la conocida marca Pull & Bear, una de las principales marcas de moda del Grupo Inditex.
Después de aproximadamente un año de obras de rehabilitación, el edificio recibió la certificación LEED Core & Sell Gold y fue entregado al arrendatario, Pull & Bear.

 

DESINVERSIÓN
Siguiendo con la estrategia de optimización de plazos, mediante la concentración y solapamiento de tareas, con las obras de rehabilitación en marcha y el contrato de alquiler ya firmado, se cerró un contrato de venta con un Inversor institucional, el cual quedaba sujeto a la apertura de la tienda.
Pocos meses después, coincidiendo con la apertura de la tienda, dándose por cumplidas todas las condiciones establecidas, la escritura de compraventa fue perfeccionada.
▪ TIR apalancada: 37%. (post tax)